Perché i parcheggi danneggiano l’economia della città

da mobilita.org di Annamaria Pace

Nella progettazione urbanistica la creazione di aree pedonali assume un un ruolo fondamentale per la ripresa economica ed il risanamento ambientale della città. Secondo questo principio anche Catania avrebbe la necessità di aumentare e migliorare i percorsi urbani pedonali sia perché il suo centro storico, ricco di testimonianze storiche ed artistiche, è una meta per il turismo sia perché i cittadini avrebbero l’opportunità di riscoprire e vivere il centro della città come un polo ricco di attività commerciali, ricreative e culturali.
L’analisi e la misurazione del valore delle aree della città forse metterebbe in evidenza che vi è un grande potenziale produttivo creato dagli spazi urbani soprattutto quelli in centro storico, un valore che crea reddito e che verrebbe sprecato con la realizzazione dei parcheggi.
Questa è la diversa chiave di lettura data da  Urban 3, società di consulenza statunitense specializzata nello studio e nell’analisi del valore economico del terreno e della proprietà immobiliare. La sua teoria si basa sull’acquisizione dei dati relativi al valore immobiliare delle aree urbane ed extra urbane e sullo sviluppo di questi dati che vengono rappresentati tramite l’immagine di grafici tridimensionali associati alla mappa della città.

Urban3

Il risultato di queste analisi evidenzia quali sono le aree che hanno un reddito fiscale maggiore e che possono essere un elemento di produttività per le aree urbane.
Lo studio si basa su un approccio matematico i cui i dati, relativi ad un determinatoambiente urbano, vengono quantificati e misurati al fine di ottenere un quadro dellepotenzialità economiche di una città che potrebbe essere utilizzato come un punto di partenza utile alle amministrazioni nella valutazione di scelte progettuali in ambito urbano.
Vi proponiamo un estratto dell’articolo scritto da Joshua McCarty Chief Analytics Researcher per Urban3.
“La ricerca si basa sull’analisi e la stima del valore delle aree urbane di alcune città degli Stati Uniti, da questi dati è stato dedotto che il valore delle aree nel centro della città ha un potenziale notevolmente elevato e che le aree destinate aparcheggio sono dannose per l’economia della città perché consumano una risorsa limitata e non infinita: lo spazio urbano.
Infatti secondo questo punto di vista, il parcheggio, per esempio quello a servizio dei centri commerciali e dei negozi , è un peso morto, non produce reddito.

I governi locali, siano essi città, paesi, o regioni sono tutti vincolati dalla superficie che hanno a disposizione e che possono sviluppare.

Quello che realizzano è una risorsa fondamentale per la comunità, e sperperare questa preziosa risorsa non è una scelta oculata.

Inoltre il capitale prodotto da un immobile residenziale è sicuramente inferiore a quello di un grande centro commerciale, ma nel centro città il valore degli immobili  aumenta notevolmente perché nella stessa superficie si concentrano negozi, abitazioni ed uffici, che si sviluppano in altezza. Lo sviluppo verticale degli edifici aumenta la produttività della “superfice a mq” e l’attività economica di una città.

Maggiore è la densità di attività lavorative e di servizi presenti nell’area urbana, maggiore sarà il reddito prodotto all’interno delle aree in oggetto.
La mappatura delle aree-discarica definite dalle aree parcheggio corrisponde alla proprietà passiva più estesa.

Urban3

Nelle aree in cui sono presenti immobili di valore storico, come gli edifici realizzati prima dell’avvento delle automobili, è stato necessario utilizzare al 100% tutto il lotto.
La scarsità di terreno edificabile ha incoraggiato i progettisti e sviluppatori a massimizzare l’uso dei loro siti. La produttività di queste aree è stata aumentata dal fatto che tra gli edifici vi sono superfici ed aree pedonali che permettono una migliore fruizione del centro commerciale di una parte della città.
Il modello di una città in cui gli spostamenti sono focalizzati sulle auto massimizza la distanza tra la strada e l’edificio facendo diminuire le potenzialità produttive ed economiche delle attività presenti.
Il modello 3D mostra chiaramente i benefici finanziari dati da un modello di centro città che accoglie l’uomo a piedi contro un modello in cui permane l’uso di automobili.

Urban 3

Il vantaggio della modellazione 3D è che ci dà la possibilità di esplorare più livelli di dati in una sola volta. Noi di solito rappresentiamo sia l’altezza della proprietà ed il suo colore in base al suo valore di imposta per acro. In questo modello, l’altezza rappresenta il valore per acro. Proprietà più rosse hanno una maggiore proporzione di parcheggio, mentre quelli in blu hanno più spazi destinati a gli edifici.

Il risultato è abbastanza evidente infatti vi è un chiaro vantaggio per le aree “blu” sulle proprietà ” rosse”, quest’ultime infatti hanno un valore inferiore. In definitiva il parcheggio è l’elemento che in ogni singolo progetto diluisce la produttività di sviluppo. I comuni, per i quali le tasse di proprietà sono la loro linfa vitale, dovrebbero trattare l’area di parcheggio per quello che è: un peso morto.
Purtroppo la maggior parte delle città preferisce incoraggiare la presenza di tali rifiuti.”

Tratto da: http://www.strongtowns.org/journal/2015/11/18/mapping-the-effects-of-parking-minimums?utm_content=buffer9649a&utm_medium=social&utm_source=facebook.com&utm_campaign=buffer

(All images copyright of Urban Three)

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